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591 · 竞品业务研究 · 租赁托管
贝壳省心租业务流程拆解 ＋ 2021–2026 迭代脉络
研究对象：贝壳找房旗下租赁托管产品“贝壳省心租”，归属贝壳惠居事业线。数据截至贝壳 2026 年第二季度财报（2026-08-21），整理日期 2026-10-21。
数据标记：F 公司公告或权威媒体原文 E 本文根据公开数据推算 I 个案、自媒体、第三方口径或本文判断。上标数字对应文末来源。
0 一页结论
省心租是一种不吃租金差价的“轻托管” ：业主的房子交给贝壳统一招租和管理，贝壳靠“出租速度”和“服务费”赚钱。2021 年底上线，在管房源从约 1 万套涨到 79 万套以上。2025 年首次全年盈利。2025 年起，它把收入模式从“租金流水全额入账”切换为“只确认撮合佣金和租期管理费”（净额法）。因此收入下降，利润率反而翻倍。
1 商业模式：钱从哪里来
省心租的定位介于“中介撮合”和“二房东包租”之间：
租金平进平出，平台不承担租金涨跌 。早期主要靠“约定空置期”和“实际出租天数”之间的时间差赚钱，收入按全额租金流水确认。新模式下只确认
撮合佣金和租期管理服务费 两项
1 。
业主 把房屋交给贝壳托管保留产权和租金收益
贝壳省心租 收房 · 定价 · 招租 · 代收租金 · 维修保洁 · 赔付兜底
由各城市租赁子公司运营11 租客 标准化房源配专属管家服务
业主 → 贝壳 管理服务费（按租金比例逐月扣除）
租客 → 贝壳 月度服务费
1.1 两代收入模式对比
早期：空置期时间差模式（2021–2024 为主）
收入来源 机制 空置期时间差 按同类房源的平均成交周期约定空置期。比如约定 35 天、实际 20 天租出，多出的 15 天租金就是平台收入，资管经理的部分工资也来自这里10 业主管理费 据媒体报道，约为每月租金的 8%–10%12 I 租客服务费 按月收取13
财务上的特点：租金流水全额计入收入，付给业主的租金计入成本，所以收入大、利润率低。2024 年贡献利润率约 5.0%E （由 2025 年 8.6% 减去同比提升的 3.6pct 回推6
新模式：净额法轻托管（2025 起占比快速提升）
收入来源 机制 撮合佣金 促成业主和租客签订租约而收取的佣金1 租期管理服务费 整个租期内提供管理服务而收取的费用1
财务上的特点：租金流水不再计入收入。2026Q1 收入 50 亿元（−1.5%），营业成本 43 亿元（−10%），贡献利润率 14.8%14 3 1
1.2 业主实际成本：公开案例
案例 条款 来源 广州业主，2023-03 签约 2 年 月租 4,300 元；约定 2.5 个月空置期，期间即使已有租客，业主也不获租金；管理费 960 元/年；两项合计 12,600 多元 新快报，经市象转述13 I 北京业主测算 月费约 10%，一年约等于 37 天租金；每次换租客另给平台约 55 天免租期。一年换一次租客，两项合计约占全年租金的四分之一 界面新闻，2026-0715 I 合同条款（知乎整理的“03 模式”） 签约交房后 3 个工作日内给业主定金（月租金的 50%）；寻租期 45 天；45 天内未租出则按约定补偿 知乎专栏，202316 I
费率、空置期和寻租期因城市、房型、产品代际不同而不同，以各城市合同为准。上表均为个案，不代表平均水平。
2 端到端业务流程（六阶段 × 角色泳道）
一套房源的生命周期分六个阶段：
获客 → 准入 → 签约 → 整备 → 招租 → 租中、续约和再出租 ，再从“再出租”回到“招租”形成闭环。每个阶段由“六芒星”中的不同角色负责
17 ，AI 和 IoT 设备贯穿全程。
阶段
① 获客② 准入③ 签约④ 整备⑤ 招租去化⑥ 租中 / 续约 / 再出租
链家经纪人（一赛道）
评估业主是否适合，推荐给资管经理 联动推房去化
资管经理（二赛道）
承接推荐线索 实勘，提交禁收场景信息 谈空置期和费率，签托管合同 业主关系维护（人均 170 套）
审核 / AI
户型缺货时 AI 自动致电业主核实 AI 20 秒审一套；审核师独立终审 AI 收房定价 AI 库存调度、调价 AI 客服 7×24
租务管家 / 供应链
安全检修（约 40 个燃气点位 + 20 个电气点位）、保洁、智能门锁 维修、保洁、巡检、退租验收
客户经理
匹配租客、带看、签约 二次去化
服务管家
线上 7×24 受理咨询和报修；续约登记
泳道是本文按公开报道做的结构化梳理I 。分工依据：一赛道推荐、二赛道签约见来源 10；AI 环节见来源 6；人均在管 170 套见来源 7；检修点位、审核师见来源 17、18。
2.1 各阶段关键动作与指标
阶段 关键动作 已披露指标 ① 获客 主要来源是链家经纪人推荐，平台用激励机制鼓励一赛道经纪人推荐房源10 2025 年综合获客成本持续优化（未披露具体数值）6 ② 准入 2022 年禁收八类房源：凶宅、事故房、犯罪高发地、嫌恶设施附近等10 7 累计 2.5 万套未通过首次准入7 6 ③ 签约 约定空置期、费率和保障条款；整收整租，不打隔断、不分租10 AI 介入后收房人效提升 13%（试点区域）6 ④ 整备 收房安全检修、入住保洁、接入智能设备 截至 2026-06，已检修 56.7 万套，检查超 2,000 万个燃气点位、1,000 万个电气点位7 ⑤ 招租去化 平台给流量倾斜，客户经理带看，智能门锁支持自助看房 平均 16.9 天，普通租赁 46.8 天7 6 ⑥ 租中 / 续约 维修、保洁、燃气巡检；0 押月付、换租权益、公积金直付4 2025 年维修 540 万单、保洁 125.7 万单、燃气巡检 92.3 万次6 7 兜底 安心服务承诺、赔付储备金 截至 2026-04 中旬，累计赔付超 2 亿元，覆盖 50 万多单19
2.2 “六芒星”服务者分工
贝壳把托管服务者拆成
六种角色 ，统称“六芒星”
4 。截至 2024 年底约有 14,600 名服务者
4 。核心思路是把交易岗（收房、出房）和服务岗（租中管理）分开。
角色 职责 线上 / 线下 云管家 业主端线上入口：托管介绍、实勘和钥匙预约、出租进度、收租提醒 线上 资管经理 收房：实勘、谈判、签约，并对这套房“负责到底” 线下 客户经理 出房：匹配租客、带看、签约 线下 租务管家 现场事务：交房、检修、巡检、退租验收 线下 服务管家 7×24 线上服务：报修、咨询、续约；每晚平均处理约 6,000 单咨询19 线上 供应链服务者 维修、保洁的履约执行 线下
“六种角色”这一数量出自新华网对王拥群的采访4 17
3 规模与经营数据
规模分三段：
2022 年试点 （年末 7 万套）→
2023–2025 年高速扩张 （年均增加约 20–27 万套）→
2026 年主动控速 （上半年只增加约 9 万套，同时提高准入门槛）
7 。
省心租在管房源（万套，只画已披露的时点）
横轴按真实时间间隔排列。2025Q2、Q3 未找到公开数据，所以那一段没有点。2023Q4 有 20 万（钛媒体）和 21 万（中金在线）两种说法，2024Q4 有 42 万和 43 万两种说法，图中取后者。2021 年末约 1.2 万套为回推值：2022-03 末接近 1.7 万套，较 2021 年末增加 37%9 E 。
查看数据表
时点 在管（万套） 来源 2021 年末 ≈1.2 E 百度百科（2022-03 末接近 1.7 万套，较 2021 年末 +37%，由此回推）9 2022-03 末 ≈1.7 百度百科9 2022-07 3.5+ 经济观察报10 2022 年末 7+ 2022 年报，经钛媒体转述20 2023 Q1 / Q2 / Q3 / Q4 9 / 12 / 16 / 20–21 钛媒体20 21 2024 Q1 / Q2 / Q3 / Q4 24 / 30 / 36 / 43 市象13 22 20 21 2025 Q1 49+（租赁在管合计约 50.34） 新浪财经23 14 2025 年末 70+ 经济参考报6 2026 Q1 74+ 新华网24 2026 Q2 79+ 新华网3
房屋租赁净收入（亿元）
2023 年约 61 亿元，由 2024 年 143 亿元、同比 +135% 回推E 21 25
租赁贡献利润率
2024 年约 5.0% 为回推值E ；2024Q3 为 4.4%20 6 14 1
3.1 效率指标
指标 数值演变 来源 资管经理人均在管 2025 年 120+ 套（+42%）→ 2026Q2 170 套（+40%） 6 7 租户续约率 2023Q3 48% → 2024Q3 52% → 2024 全年约 54% → 2025 年 58%+ → 2026Q2 56% 20 21 19 7 业主续约率 2025 年 74%+ → 2026Q2 约 74%（+4pct）；上海近一年 82.91% 19 3 26 入住率 2024Q1 末 96.5%（+2.7pct） 9 客诉发生率 2023 年峰值 0.8% → 2025 年 0.2%–0.3%；客诉处理满意度近 90% 19 出租周期 2024 年初近 15 天 → 2024Q4 12 天以内；2026Q2 平均 16.9 天（13 城）；成都 2026-06 为 11.5 天；上海近一年 12.9 天 21 7 26
口径提醒： “12 天以内”（2024Q4 出租天数）、“16.9 天”（2026Q2 平均出租天数）、“19.9 天”（2026 年 1–5 月首次出租的平均去化周期，出自界面新闻转述的一份内部报告15 不能连成一条趋势线 。
4 迭代时间线（2016–2026）
王拥群称，省心租自 2021 年起已“
历经六代产品模式迭代 ”
4 ，但公司没有公开每一代的划分。从公开事件看，迭代主线是：
空置期时间差 → 规模扩张 → 净额法轻托管 → 安全和服务标准化 。
前史
2016 自如从链家拆分，租房业务成为交易业务的补充
13 2021 年以前 成都试运营“轻托管”，即省心租的前身
13 阶段一 · 上线试点（2021 年底–2022）
2021 年底 成立惠居事业群，推出“贝壳租房”，省心租随之正式上线
13 6 2022-03 覆盖 8 城，在管接近 1.7 万套；当季收房超过 5,000 套
9 2022-07 8 城在管超 3.5 万套，其中成都 1.2 万套，出租率超 93%
成都运营主体（成都久伴住房租赁有限公司）成为成都首批保障性租赁住房运营服务企业；确立禁收八类房源，整收整租、不分租
10 5 阶段二 · 高速扩张（2023–2024）
2023 季度在管 9 → 12 → 16 → 20 万套
20 2023-07 “一体三翼”战略，惠居成为三翼之一
27 2024Q1 财报首次单独披露租赁收入 26.25 亿元（+189.3%）；在管 24 万套，入住率 96.5%
13 9 2024 年中 媒体报道部分门店要求省心租在业绩中占 50%，App 给省心租房源流量倾斜
13 I 2024-09 惠居事业线从多人共管的“班委制”改为由王拥群任 CEO 统一负责
28 2024 年末 在管 43 万套，全年收入 143 亿元（+135%）；出租天数从近 15 天降到 12 天以内
21 13 城累计服务客户约 180 万，其中北京超 43 万
4 阶段三 · 换模式、做盈利（2025）
2025 净额法新产品占比提升，收入确认方式开始切换
2 2025-08 王拥群接受采访：已迭代六代产品模式，服务者约 14,600 名
推出 HQI 房源品质分，覆盖普租、公寓和省心租
4 2025-10 《法治日报》调查托管租赁乱象（行业层面，未点名平台）
29 2025 年末 在管 70 万套以上（+62%），租赁首次全年盈利，贡献利润率 8.6%
6 阶段四 · 控速、提质、做标准（2026）
2026-03 集团变革：王拥群卸任上海链家总经理，专注租赁业务在新阶段的升级
30 2026Q1 在管 74 万套以上（+47%），收入 50 亿元（−1.5%），利润率 14.8%
24 14 2026-04 四年累计赔付超 2 亿元，覆盖 50 万多单
19 2026-06 发布租赁行业首个居住安全企业标准，覆盖准入检查、交付复检、租中巡检全过程
3 18 2026-07-23 上海全面推开“0 押月付”（信用分 650 分及以上），推出最高 30 万元保障
上海近一年在管 10.6 万套，平均招租 12.9 天
26 8 2026Q2 在管 79 万套以上，净额法产品占比超过 50%，利润率 15.3%
3 1
5 争议与风险
矛盾主要在三处：
费用叠加 、
管家交接断层 、
房屋质量 。按贝壳自己披露的数据，租客投诉中超过 50% 与房屋质量有关，业主投诉中近 30% 源于合同纠纷
19 。
风险点 事实依据 贝壳已有的应对 业主端费用叠加 管理费加换租免租期，一年最多可占全年租金约四分之一（北京业主测算）15 I 提高续约率，减少换租次数；再出租空置期比普通租赁少 67%7 租客端服务费偏高 部分租客反映服务费约为月租的 10%，每次续租还要再交15 13 I 0 押月付、换租权益、公积金直付4 管家更换导致交接断层 界面新闻个案：业主的房子换过负责人，前任没交接，导致损坏扩大；一名租客一个月内换了 3 次管家15 I 拆分六芒星角色；在服务群里设“情绪雷达”提前发现问题19 房屋质量与安全 租客投诉超 50% 指向房屋质量19 8 项禁收场景，2.5 万套被拒收，56.7 万套已检修7 经纪人推流压力 前员工称门店要求省心租占比 50%，托管房获得更多推流13 29 I 2026 年集团变革，取消以成交为导向的考核（集团层面）30
6 对 591 的启示 I 本文判断
省心租能跑通靠两样东西：链家经纪人的线下收房网络 和平台掌握的出租速度数据 。591 没有前者，但有后者的基础，即刊登和成交行情数据。更现实的路线是做托管业者的工具和流量层 ，而不是自营托管。
省心租环节 贝壳的做法 591 可借鉴点 难度 业主转化话术 “16.9 天 vs 46.8 天”出租速度对比7 用 591 自己的刊登去化数据做“出租速度试算器”，放在屋主刊登页 低 收房定价 AI 收房定价、库存调度6 以租金行情和社区供需为基础，给租赁代管业者提供定价建议 中 准入风控 禁收清单、审核师独立终审10 18 给代管物件做“品质标章”和验证流程（类似 HQI 品质分4 中 线索分发 经纪人推荐给资管经理，有激励10 屋主留资后，按区域分发给合作的租赁代管业者，按线索或成交计费 中 自营托管 需要 1.46 万名服务者和赔付储备金4 19 需要线下组织和兜底资金，不建议作为第一步 高
来源
贝壳控股，《Second Quarter 2026 Unaudited Financial Results》，2026-08-21（租赁收入、利润率、新模式的收入确认方式）。https://investors.ke.com/system/files-encrypted/nasdaq_kms/assets/2026/08/21/5-24-27/BEKE%202Q26%20ER_EN.pdf
贝壳控股，《Fourth Quarter and Fiscal Year 2025 Unaudited Financial Results》，2026-03-16。https://investors.ke.com/static-files/ce6f1c17-9f0d-4961-a69d-04bf1acbc9cb
新华网，《贝壳二季度财报收入、净利润均超预期》，2026-08-24。链接
新华网，《贝壳惠居CEO王拥群：“服务+效率”双轮驱动 探索住房租赁新路径》，2025-08-21。链接
财联社，《贝壳省心租性价比房源背后：高效运营成破局关键》，2022。链接
经济参考报，《在管房源突破70万套 贝壳租赁业务跨过盈利线》，2026-03-17。链接
新浪财经，《在管80万套房！3组数据看清贝壳租房2026年上半年财报》，2026-09-01。链接
证券时报，《月付0押金+最高保30万元，上海贝壳省心租发布租赁服务新标准》，2026-07。链接
百度百科，“贝壳省心租”词条（2026 年更新，含 2022Q1 数据、13 城名单、2024Q1 入住率）。链接
经济观察报，《贝壳自营省心租：放弃高租金的溢价模式，如何让“性价比”可持续？》，2022-07-27。链接
贝壳租赁 zu.ke.com 发布出租页面（“贝壳平台仅提供信息展示和网络技术服务”），经内部参考稿转述。
钛媒体，与来源 20 为同一篇（“每个月 8%～10% 的管理费”段落），2024-12-06。链接
市象，《贝壳租房：争议的省心租和小中介》，2024 年（经 Moomoo、新浪转载，含新快报广州个案）。链接
维C传媒（网易号），《贝壳Q1财报：房屋租赁业务破74万套，贡献利润超7亿元》，2026-05-20。链接
界面新闻·财经号，《贝壳省心租，省的是谁的心？》，2026-07-30。链接
知乎专栏，《贝壳省心租》（“03 模式”条款），2023（检索摘要）。链接
内部参考稿，《贝壳省心租业务 · 惠经营 AIMS 系统 ＋ 六芒星服务体系 业务流程说明》，2026-09-30。链接
新华网，《贝壳省心租严卡居住安全红线 18个月拦截2.5万套“问题房”》，2026-07-13。链接
澎湃新闻·城势，《2个亿！贝壳省心租的“天价账单”》，2026-04-23。链接
钛媒体，《一年20万套的“贝壳”想当“一哥”，长租公寓头部玩家靠什么盈利？》，2024-12-06（转述 2022 年报及 2023 年各季度在管数据）。链接
中金在线财经号，《贝壳“省心租”规模跃升！2024年租房净收入143亿元》，2025-03。链接
财联社，《贝壳“一体三翼”架构再调整，整装和惠居任命新负责人》（2024Q2 在管超 30 万套），2024-09。链接
新浪财经，《贝壳首季净收入233亿增42%》（2025Q1 省心租在管超 49 万套），2025-05-19。链接
新华网，《贝壳一季度经调净利润16.11亿元增长15.7%》，2026-05-20。链接
北京日报客户端（腾讯新闻转载），《贝壳上半年总交易额与净收入同比双降》，2026-08-22。链接
解放日报·上观新闻，《月付0押金+最高30万意外保障落地上海》，2026-07。链接
人民网，《贝壳启动“一体三翼”战略升级并进行组织架构调整》，2023-07-12。链接
百度百科，“惠居”词条（2024-09 班委制改为 CEO 负责制）。链接
法治日报（中国新闻网转载），《“省心”租却不省心 房屋托管租赁模式乱象调查》，2025-10-16（行业调查，未点名平台）。链接
新京报，《告别“成交论英雄”：贝壳启动史上最大规模变革》，2026-03-30。链接
口径说明：① “在管房源”在部分财报口径中指房屋租赁业务合计，与“省心租在管”略有差异（2025Q1 为 50.34 万对 49 万+）；② 费率和空置期为个案或自媒体口径，具体以各城市合同为准；③ “六代产品模式”的具体划分公司未公开，本文时间线按公开事件归纳；④ 本文为基于公开资料的研究整理，不构成投资建议。